夫の死亡により、長期間居住していた土地と建物を相続してそのまま居住していたが、相続した１年後にこれを賃貸に回し自分は長男夫妻と同居した。 その後、この財産を５，０００万円で売却したが、この場合譲渡所得の３，０００万円の特別控除と軽課税率の適用は受けられるか。
３，０００万円特別控除と軽課税率の適用が受けられる。
居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合、広く適用される税務上の特例として次の２つがある。
① 居住用財産の譲渡所得の特別控除（３，０００万円特別控除）
② 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽課税率）
上記①と②は併用することができるため、一般的にはセットで適用されることが多い。適用要件は概ね共通しているが不一致のものもある。一覧でまとめると次表のとおりである。
居住用財産の「３，０００万円特別控除」と「軽課税率」の適用要件の対比表
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３，０００万円特別控除 |
軽課税率 |
| 措置法の条文 |
措法第３５条 |
措法第３１条の３ |
譲
渡
資
産 |
所有期間 |
条件なし |
１０年超（＊） |
| 居住期間 |
条件なし |
| 取得原因 |
条件なし |
| 譲渡先 |
親族など特別の関係にある者に対する譲渡は不適用 |
| 買換資産 |
条件なし |
| 住宅ローン控除との併用 |
買換え資産である居住用財産につき、
住宅借入金等特別控除は適用されない |
（＊） 相続又は贈与により取得した財産については、被相続人又は贈与者の取得時期
を引き継いで年数を計算する。 |
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１． 居住用財産の譲渡所得の特別控除（３，０００万円特別控除）
個人が、居住用不動産を譲渡した場合は、一般の資産の譲渡に比して担税力が弱いことなどを考慮して、その譲渡
所得について、３，０００万円の特別控除が認められている。この特例のが適用されるのは次の場合である。
イ．現に居住している家屋の譲渡か、その家屋と一緒に譲渡されるその家屋の敷地である土地等の譲渡
ロ．譲渡時には居住に用に供されていない家屋であっても、その居住に用に供されなくなった日から３年を経過する日
の属する年の１２月３１日までに、その家屋だけか、又はその家屋と一緒にその敷地の用に供されている土地等を譲
渡したこと。この場合には、その期間に貸付の用に供されていたかなど、家屋の用途に関係なく特別控除の対象に
なる。
ハ．居住の用に供していた家屋が災害により滅失した場合において、災害により滅失した日以後３年を経過する日の
属する年の１２月３１日までに、その敷地の用に供されていた土地等を譲渡したこと。
（措法第３５条①）
したがって、相続した居住用財産を賃貸に回しても、居住しなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに譲渡すれ
ば、特例の適用を受けることができる。
尚、この特例は、所有期間や居住期間に制限がないため、たとえ相続により取得した居住用財産を短期で譲渡した
場合であっても、これらの期間の長短によって特例の適用が制限されることはない。
２．居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽課税率）
個人が、長期間にわたって所有し続けた居住用財産を譲渡する場合の特例として、税負担を軽減するための措置が
設けられている。具体的には、その有する土地等又は建物等で、その年１月１日において所有期間が１０年を超える居
住用家屋及びその敷地を譲渡した場合の長期譲渡所得に対する所得税の額は、次の区分により、それぞれ下記の特
例税率により計算される。
ここにいう１０年の期間は、相続又は贈与により取得した財産については、被相続人又は贈与者が取得した時期から
計算する。即ち年数の計算においては被相続人又は贈与者の取得時期を引き継ぐことになる。
下記の課税長期譲渡所得金額は、上記１．の居住用財産の譲渡所得の特別控除（３，０００万円特別控除）の適用が
ある場合は、その特別控除額３，０００万円を控除した残額である。
イ．課税長期譲渡所得金額が６，０００万円以下である場合
課税長期譲渡所得金額×１０％（住民税と合計で１４％）
ロ．課税長期譲渡所得金額が６，０００万円超である場合
次に掲げる金額の合計額
・ 課税長期譲渡所得金額の内６，０００万円以下の部分×１０％（住民税と合計で１４％）
・ 課税長期譲渡所得金額の内６，０００万円を超える部分×１５％（住民税と合計で２０％）
（措法第３１条の３）
この軽課税率は、居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに
譲渡されるものに限られることや、居住の用に供されなくなった日以後の用途を問わず適用されることは、上記１．の
３，０００万円の特別控除と同様であるが、譲渡資産の所有期間を１０年超としている点で３，０００万円の特別控除と
は適用要件を異にしている。
上記の記述は、2014年3月15日現在の法令・通達等に基づいています。その後の税制改正や個別事情等により、異なる課税関係が生じる場合がありますのでご注意ください。
2014.3.15
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